서울 강남구 대치동에 위치한 은마아파트는 서울 재건축 시장의 상징적인 단지로 오랜 시간 조합 설립과 사업승인, 규제 이슈로 인해 수차례 정체를 겪었지만, 2024년 말부터 다시 재건축 추진에 가속도를 붙이고 있습니다. 2025년 현재 은마아파트 재건축은 서울시 도시계획 심의 통과를 앞두고 있으며, 2025년 하반기~2026년 초 사업시행인가를 목표로 절차가 빠르게 진행 중입니다. 이번 글에서는 2025년 기준 은마아파트 재건축의 최신 일정, 추진 현황, 변수 등을 단지 중심으로 정리해 드립니다.
1. 은마아파트 재건축 개요
은마아파트는 1979년 준공된 4,424세대의 대규모 단지로, 대한민국 재건축 역사에서 가장 많은 논란과 시간을 거쳐온 대표적인 상징 단지입니다. 교육, 교통, 생활환경 등 입지 조건이 뛰어나 재건축 완료 시 강남권 핵심 프리미엄 주거지로 부상할 것으로 평가받고 있습니다.
- 위치: 서울 강남구 대치동 316번지 일대
- 세대수: 4,424세대
- 구조: 24개 동, 최고 15층
- 용도지역: 제3종 일반주거지역
- 현재 진행: 서울시 정비계획 변경안 심의 중
특징: 강남 8학군 핵심, 대치동 학원가 중심, 2호선·9호선 도보권 트리플 역세권
2. 2025년 현재 재건축 추진 현황
2025년 4월 기준, 은마아파트는 다음 단계의 심의를 준비 중이며, 그동안의 표류 상태를 벗어나 다시 빠르게 재건축 수순을 밟고 있습니다.
| 진행 단계 | 진행 여부 | 비고 |
|---|---|---|
| 정비계획 수립 및 변경안 제출 | 완료 (2024년 11월) | 서울시에 정식 제출 |
| 서울시 도시계획위원회 심의 | 2025년 상반기 예정 | 용적률 및 동 배치 변경안 포함 |
| 조합 설계안 승인 및 주민총회 | 예정 (2025년 하반기) | 사업시행인가를 위한 사전 절차 |
| 사업시행인가 신청 | 2025년 말 목표 | 서울시 승인 후 관리처분계획 진행 |
| 관리처분인가 및 이주 | 2026~2027년 예상 | 이주 후 착공까지 약 1년 소요 |
요약: 오랜 표류를 거친 은마 재건축이 다시 속도를 내고 있으며, 향후 1~2년이 사업의 ‘골든타임’이 될 가능성이 큽니다.
3. 재건축 설계 및 미래 단지 모습
은마아파트는 재건축 시 최고 35층 이하, 총 5,800여 세대의 대규모 브랜드 단지로 탈바꿈할 예정입니다.
- 재건축 세대수: 약 5,800세대 (예상)
- 최고 층수: 35층 (서울시 고도제한 반영)
- 용적률: 약 280% 수준 조정
- 브랜드: 미정 (대형 건설사 수주 경쟁 예정)
포인트: 대치동 학군, 재건축 프리미엄, 강남 브랜드 타운 → 입주 시 평당 1억 원 이상 시세 전망
4. 변수 및 유의 사항
은마아파트 재건축은 서울시의 도시계획 승인 여부와 조합 내 동의율 유지, 건설사 선정 절차가 주요 변수가 될 수 있습니다.
- 서울시 심의 통과 여부 – 용적률, 교통영향평가 등 조건부 승인 가능
- 조합 내 의견 충돌 – 평면 설계, 커뮤니티 시설 등을 두고 갈등 발생 우려
- 건설사 선정 경쟁 – 현대건설, 삼성물산, DL이앤씨 등 입찰 가능성
“은마는 실제 사업시행인가까지는 1~2년 소요될 수 있지만, 대치동 학군 + 강남 핵심 입지로 여전히 높은 미래 가치가 유지됩니다. 단기 시세보다 중장기 입주 시점까지를 바라보는 전략이 유효합니다.”
5. 시세 흐름 및 시장 반응
2025년 기준 은마아파트는 대치동 내 재건축 기대주 1순위로 평가받으며, 2023~2024년 조정장을 지나 현재는 서서히 반등세를 보이고 있습니다.
- 전용 76㎡ 기준: 21억~23억 원
- 전용 84㎡ 기준: 23억~25억 원
- 입주권 형성 시 예상 시세: 평당 9,000만~1억 원 이상
참고: 사업시행인가가 확정되면 시세는 10~15% 추가 상승 여지가 있으며, 프리미엄 단지로서 시공사 브랜드에 따라 투자자 반응이 갈릴 수 있습니다.
결론: 은마 재건축, 강남 핵심 입지에서 다시 시작되다
2025년 현재 은마아파트 재건축은 도시계획 심의 → 조합 의결 → 사업시행인가를 향해 착실히 진행되고 있습니다. 수십 년간 정치적, 제도적 난관을 겪었던 만큼 신중한 접근이 필요하지만, 대치동이라는 교육+입지 프리미엄과 정비계획 확정에 따른 사업 안정성은 향후에도 높은 평가를 받을 것으로 보입니다. 관심 있는 실수요자와 투자자라면 단지별 정보와 조합 공고를 주기적으로 체크해 선제적으로 대응하시길 바랍니다.